Einige wohnungswirtschaftliche Begriffe ...

• Betriebskosten
• Eigentümerversammlung
• Energiepass
• Gemeinschaftseigentum
• Instandhaltungsrücklage
• Sondereigentum
• Teileigentum
• Teilungserklärung
• Verwaltungsbeirat

Betriebskosten

Laut § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) versteht man hierunter die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Diese dürfen als Nebenkosten gemäß Mietvertrag auf den jeweiligen Mieter übertragen werden.

Es ist zu unterscheiden in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten:

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen laut § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung

• Verwaltergebühren
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Zu den umlagefähigen Kosten zählen laut § 2 der Betriebskostenverordnung

• Grundsteuer
• Wasserversorgung/Entwässerung
• Heizung – Verbrauch und Wartung jedoch ohne Reparaturen
• Wasser – Verbrauch und Wartung jedoch ohne Reparaturen
• Aufzug – Stromverbrauch und Wartung jedoch ohne Reparaturen
• Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung am Gemeinschaftseigentum
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart – ohne dessen Arbeiten der Verwaltung, Instandhaltung oder Instandsetzung
• Fernsehanschluss
• Hauswaschmaschinen
• Sonstige Betriebskosten

Als sonstige Betriebskosten werden nur solche Kosten berücksichtigt, die explizit im Mietvertrag benannt sind und die laufend entstehen. Bei gewerblich genutzten Immobilien sind dies beispielsweise Kosten für den Wachschutz, bei Wohnungen z.B. eine Gemeinschaftssauna.

Eigentümerversammlung

Im Wohnungseigentumsgesetz (insbesondere §§ 23 – 25) sind die Bereiche bestimmt, über die in der Eigentümerversammlung, welche wiederum das einzige Organ der Eigentümergemeinschaft ist, entschieden werden kann. Die Bereiche beziehen sich vor allem auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wie z. B.:

• Wahl des Verwalters und evtl. des Verwaltungsbeirates
• Ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
• Gebrauchsregelungen des Gemeinschaftseigentums
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnung und Rechnungslegung
• Instandhaltung und Instandsetzung
• Bauliche Maßnahmen

Die Einladung: Die Eigentümerversammlung wird mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen. Die Einladung muss in schriftlicher Form und mindestens 14 Tage vor dem Termin erfolgen. Sie soll eine Tagesordnung enthalten, in der alle zu klärenden Beschlussgegenstände eindeutig dargestellt sind.

Die Beschlussfähigkeit: Sie besteht, wenn die bei der Versammlung teilnehmenden stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben. Ist dies nicht der Fall, lädt der Verwalter erneut zu einer Eigentümerversammlung mit der gleichen Tagesordnung ein.

Die Stimmkraft: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25, Abs. 2), auch wenn er mehrere Wohnungen besitzt (Kopfprinzip). Meistens jedoch wird die Stimmkraft in der Teilungserklärung nach anderen Prinzipien geregelt: 1. Wertprinzip: Die Stimmkraft hängt von den Miteigentumsanteilen ab; 2. Objektprinzip: Jede Wohnung erhält eine Stimme.

Das Stimmrecht bei mehreren Eigentümern einer Wohnung: Gehören z. B. Ehegatten oder Lebenspartner eine Wohnung zusammen, haben sie dennoch nur eine einheitliche Stimme. Oftmals ist in der Teilungserklärung festgelegt, dass dem Verwalter der stimmberechtigte Vertreter mitzuteilen ist.

Nicht Stimmberechtigte: Ein Eigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn er auf Grund eines mit ihm geführten Rechtsgeschäfts in den betreffenden Beschluss einbezogen ist oder wenn über eine Einleitung bzw. Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm abgestimmt werden soll.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Meistens werden sie mit der Mehrheit der abgegebenen Ja-/ Nein-Stimmen gefasst, Stimmenenthaltungen werden als nicht abgegeben behandelt. Bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen und Aufwendungen müssen jedoch alle Eigentümer zustimmen (§ 22, Abs.1). Ein Beschluss soll eindeutig sein und darf keinen Interpretationsspielraum lassen, ansonsten ist er anfechtbar.

Die Niederschrift: Die gefassten Beschlüsse müssen in einer Niederschrift fixiert werden. Ein ebenfalls pflichtiges Protokoll ist vom Versammlungsleiter (meistens der Verwalter), einem Wohnungseigentümer und einem eventuell existierenden Verwaltungsbeirat zu unterschreiben und an alle Eigentümer per Post zu versenden.

Energiepass

Weitere Informationen finden Sie unter www.gebaeudeenergiepass.de. Den Energiepass für Ihre Liegenschaft erhalten Sie kostenlos im geschützten Kundenbereich.

Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG)

Gemäß § 5 Abs. 2 versteht man unter Gemeinschaftseigentum, im Gegensatz zum Sondereigentum, die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder dessen Sicherheit erforderlich sind (konstruktive Komponente), sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (Zweckkomponente), selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Zu nennen sind hier u. a.:

• Tragende Wände und Decken
• Fundamente
• Kamine, Schornsteine
• Heizungsmessgeräte
• Fenster
• Treppenhaus, Treppen und Flure
• Dach
• Fassade, Außenputz, Anstrich
• Gemeinschaftsantennen
• Grundstück und Wege
• Haussprechanlagen
• Fahrstuhl
• Etc.

Instandhaltungsrücklage
(§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG)

Bei der Instandhaltungsrücklage, die im § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG geregelt ist, handelt es sich um die erforderliche Ansammlung einer Geldsumme, aus welcher nötige (ggf. auch modernisierende) Instandsetzung und Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum zukünftig finanziert werden. Die Verwaltung dieser Summe unterliegt üblicherweise dem Hausverwalter.

Das Ansammeln einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung hat die wirtschaftliche Absicherung zukünftig erforderlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zum Ziel und gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die vom Eigentümer gefordert und ggf. auch durch ein Gericht durchgesetzt werden kann. Durch die Bildung einer Instandhaltungsrücklage ist es den Eigentümern möglich, auch überraschende (bauliche) Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum schnellstmöglich durchführen zu lassen.

In welcher Höhe die monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu entrichten sind, wird im Wirtschaftsplan festgelegt und mit Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen. Neben der Höhe der Instandhaltungsrücklage, ist auch die Art der Bildung festzulegen. So wird die Instandhaltungsrücklage von allen Miteigentümern anteilmäßig aufgebracht. Falls nichts anderes in der Teilungserklärung geregelt ist, richtet sich die Höhe des zu entrichtenden Betrages am Miteigentumsanteil - oft xyz/1000 an der Gesamtimmobilie.

Weiterhin ist festzuhalten, dass es laut § 27 Abs. 4 WEG Pflicht des Verwalters ist, die gemeinschaftliche Geldsumme der Instandhaltungsrücklage (ferner auch alle anderen gemeinschaftlichen Gelder) gesondert von seinem Vermögen zu verwalten, damit bei Insolvenz des Verwalters diese Gelder nicht mit in die Insolvenzmasse einfließen, sondern auch zukünftig der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen.

Sondereigentum (§ 5 WEG)

Unter dem Begriff Sondereigentum versteht der Gesetzgeber in Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum die Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, welche verändert, beseitigt oder eingefügt werden dürfen ohne das dadurch das gemeinschaftliche Eigentum (Gemeinschaftseigentum) oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das zulässige Maß (vgl. § 14 WEG) hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Ergo ist Sondereigentum Alleineigentum an Wohn- oder sonstigen Räumen.

Es gehören zum Sondereigentum die jeweiligen Räume der Wohnung, Bodenbeläge, Decken- und Wandverkleidungen, Heizkörper in den Räumen, nach innen gerichtete Fensterbänke, etc.

Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG)

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Beispiele für Teileigentum sind z. B. Kellerräume, Ladengeschäfte, Praxisräume oder häufig auch Garagen.

Teilungserklärung (§ 8 WEG)

Bei der Teilungserklärung teilt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (notarielle Beurkundung von Nöten) in Miteigentumsanteile auf und verbindet zu jedem Anteil das Sonder- bzw. Teileigentum.

Somit ist es aufgrund der Teilungserklärung möglich, zu erkennen, welche Gebäudeteile Teile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind – es werden also die eigentlichen Eigentumsverhältnisse deutlich. Auch werden in der Teilungserklärung spezielle Sondernutzungsrechte, wie z. B. Kfz-Stellplätze, festgehalten.

Ihre Teilungserklärung steht Ihnen im geschützten Kundenbereich zur Verfügung.

Der Verwaltungsbeirat

(§ 29 Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG)

Der Verwaltungsbeirat stellt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein vorgesehenes Organ der (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft dar, welches mit Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung auf Zeit gewählt wird. Es ist gängig, in größeren Wohnungseigentumsanlagen einen Verwaltungsbeirat zu wählen, jedoch nicht verbindlich vorgeschrieben. Im Idealfall setzt sich der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern (ein Eigentümer als Vorsitzender & zwei Eigentümer als Beisitzer) mit juristischem, kaufmännischem und technischem Sachverstand zusammen. Der Verwalter ist nicht an Beschlüsse des Beirats gebunden, sondern trägt ausschließlich der Eigentümergemeinschaft gegenüber Verantwortung.

Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats:

Gemäß § 29 Abs. 2 und Abs. 3 obliegen dem Verwaltungsbeirat drei Aufgaben:

1. Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben.
2. Die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Abrechnung über den Wirtschaftsplan sowie Stellungnahme den Eigentümern gegenüber.
3. Die Prüfung von Rechnungslegung und Kostenanschlägen größerer Reparaturen sowie Stellungnahme den Eigentümern gegenüber. Es ist festzuhalten, dass der Verwaltungsbeirat keine Verwaltungsaufgaben übernehmen sollte und er auch KEIN Vertretungsorgan der Eigentümer dem Verwalter gegenüber darstellt, vorausgesetzt ihm wurden diese Kompetenzen nicht eigens durch Vereinbarung überlassen. Somit hat der Verwaltungsbeirat beratende, kontrollierende aber auch vermittelnde Funktionen.